I quattro articoli precedenti di questa guida hanno trattato cosa è cambiato in LEED v5 e perché è importante. Questo spiega cosa fare di conseguenza.

Si rivolge a team di progetto, sviluppatori immobiliari e investitori con progetti attualmente in pianificazione, in fase preliminare o nelle prime fasi di progettazione che saranno registrati con v5. La domanda non è se v5 si applichi: le registrazioni a v4 e v4.1 si sono chiuse alla fine del primo trimestre 2026. La domanda è cosa significano i nuovi requisiti per il modo in cui questi progetti devono essere affrontati da qui in avanti.

Partite dai prerequisiti, non dalla scorecard

L'istinto, all'avvio di un progetto LEED, è aprire la scorecard e individuare i crediti da perseguire. Con v5, quell'istinto deve essere preceduto da un esercizio diverso: mappare i prerequisiti e capire quali richiedono un'azione anticipata.

LEED v5 BD+C New Construction prevede 16 prerequisiti. Diversi hanno implicazioni progettuali che non si possono risolvere in fase di documentazione. La Climate Resilience Assessment deve individuare i rischi prioritari del sito e documentare come il progetto vi ha risposto. Quella risposta ha senso solo se la valutazione è avvenuta prima che sistema strutturale, planimetria del sito e collocazione degli impianti fossero definiti. La Human Impact Assessment deve documentare il contesto della comunità e orientare pianificazione e progettazione. La Operational Carbon Projection and Decarbonization Plan richiede un impegno all'elettrificazione oppure un piano di riqualificazione con tempistiche e stime dei costi. Il prerequisito Quantify and Assess Embodied Carbon richiede di tracciare il carbonio dalla culla al cancello dei principali materiali strutturali, dell'involucro e delle superfici esterne pavimentate, e di individuare i tre principali punti critici di carbonio incorporato.

Nessuno di questi è un compito di documentazione che si può comporre a partire da decisioni già prese. Sono input di pianificazione. La prima domanda per ogni team di progetto v5 è: quali prerequisiti richiedono un'azione prima che il programma funzionale sia definito, e quell'azione è stata avviata?

La questione Platinum cambia la strategia di progetto dal primo giorno

Se l'obiettivo di certificazione è Platinum, la discussione sulla strategia deve avvenire in fase di concept, non di progetto definitivo.

Con v4.1, un progetto poteva affrontare Platinum come un problema di ottimizzazione: individuare abbastanza crediti nella scorecard per superare gli 80 punti e gestire il processo di documentazione per verificarli. Con v5, Platinum richiede quattro crediti specifici indipendentemente dal punteggio totale. Per New Construction: tutti e cinque i punti Electrification, otto dei dieci punti Enhanced Energy Efficiency, il 100% dell'energia del sito da fonti rinnovabili e una riduzione del 20% del GWP del carbonio incorporato, verificata con un'LCA dell'edificio (analisi del ciclo di vita).

Ciascuno di questi requisiti dipende da decisioni progettuali a monte. La completa elettrificazione richiede scelte sugli impianti meccanici e prestazioni dell'involucro da coordinare prima del progetto preliminare. Otto punti su dieci in Enhanced Energy Efficiency richiedono una conformità approfondita alla Sezione 11 di ASHRAE 90.1-2022 oppure un miglioramento sostanziale nella simulazione energetica rispetto al caso di riferimento: entrambi più facili da ottenere quando la prestazione energetica guida il progetto invece di essere un obiettivo di documentazione. Il cento per cento di energia rinnovabile richiede una produzione in sito dimensionata per coprire l'intero fabbisogno energetico del sito, un approvvigionamento esterno o una combinazione dei due. Una riduzione del 20% del carbonio incorporato richiede che le decisioni sui materiali della struttura e dell'involucro siano prese rispetto a un caso di riferimento documentato, il che significa coinvolgere l'ingegnere strutturista e il team dei capitolati con i dati sul carbonio prima degli acquisti.

Un progetto che arriva al progetto preliminare senza aver affrontato questi requisiti scoprirà che alcuni non sono più recuperabili senza riprogettare. La questione Platinum va posta in fase di concept.

Tre decisioni che non si possono prendere a posteriori

Nei quattro articoli di questa guida, tre decisioni ricorrono come quelle che influenzano di più le prestazioni in v5 e che sono più difficili da recuperare quando il progetto avanza.

La prima è la decisione sull'elettrificazione. Una volta definita la strategia degli impianti meccanici, l'edificio è progettato per l'elettrificazione oppure no. Il percorso verso il credito Electrification è inserito nell'ambito degli impianti meccanici fin dall'inizio, altrimenti non sarà accessibile in seguito. Questa decisione determina anche quale percorso segue il Decarbonization Plan, e quindi cosa mostra la proiezione del carbonio a 25 anni al momento della certificazione.

La seconda è il caso di riferimento del carbonio per il sistema strutturale e l'involucro. Il prerequisito sul carbonio incorporato richiede di quantificare e rendicontare l'impatto in termini di carbonio dei principali materiali della struttura e dell'involucro. Il credito richiede di ridurlo del 20% rispetto a un caso di riferimento per ottenere Platinum. Il caso di riferimento è determinato dai materiali come progettati. L'occasione per influenzarlo è nel momento in cui il sistema strutturale è ancora una domanda aperta, quando la scelta tra tipologie di materiali è ancora possibile e la strategia dell'involucro è ancora in sviluppo. Dopo queste decisioni, il caso di riferimento è fissato e la riduzione deve venire da aggiustamenti a livello di capitolato, all'interno di un insieme di opzioni limitato.

La terza è la risposta al rischio climatico. Il credito Enhanced Resilient Site Design richiede risposte integrate nel progetto ai rischi prioritari individuati dalla Climate Resilience Assessment. Per le alluvioni, significa decisioni sulla collocazione degli impianti e sulla struttura. Per il caldo estremo, può significare decisioni sulla planimetria del sito e sull'involucro. Per i siti a rischio di incendi boschivi, significa strategie sui materiali e sulla gestione della vegetazione. Non sono risposte che si possono aggiungere a un progetto già completato. Sono condizioni attorno alle quali il progetto deve essere costruito.

La composizione del team

La struttura dei crediti di LEED v5 concentra i punteggi più alti nelle categorie che richiedono maggiore competenza tecnica. Energy and Atmosphere vale 33 punti. Materials and Resources ne vale 18. Insieme rappresentano quasi metà dei punti disponibili, ed entrambe le categorie sono ora esplicitamente orientate alla riduzione del carbonio piuttosto che al miglioramento generico delle prestazioni.

Ottenere punti in queste categorie al livello richiesto da Platinum non è un compito di documentazione. Richiede simulazione energetica, analisi del ciclo di vita, ingegneria degli impianti meccanici e analisi delle prestazioni dell'involucro. E richiede che queste competenze siano attive fin dalle prime fasi della progettazione, non coinvolte quando si sta già assemblando la documentazione.

In pratica, la composizione del team è una questione strategica, non solo di risorse. Un consulente di certificazione coinvolto dopo il progetto definitivo per gestire la documentazione scoprirà che i crediti con più punti sono già stati determinati da decisioni su cui non ha avuto voce. Un team in cui le competenze tecniche per modellare, analizzare e verificare sono presenti fin dalla fase di concept ha a disposizione una gamma di risultati sostanzialmente diversa.

Questo vale in particolare per i crediti su carbonio e resilienza, dove il legame tra decisioni progettuali ed esiti della certificazione è più diretto. Conta anche l'ambito del commissioning: le opzioni di modalità di gestione del credito Resilient Spaces richiedono di verificare, durante il commissioning, che gli impianti come realizzati siano effettivamente in grado di svolgere le funzioni previste dal progetto. Un commissioning che inizia a fine lavori arriva troppo tardi per influire su questi risultati.

Cosa dovrebbero verificare gli investitori prima di un'acquisizione

Per gli investitori che acquistano asset certificati LEED v5, invece di costruirli, la documentazione di certificazione contiene informazioni che le versioni precedenti non producevano.

Un edificio certificato v5 avrà una Climate Resilience Assessment completata, che documenta i rischi prioritari del sito e la risposta progettuale dell'edificio. Avrà una proiezione del carbonio a 25 anni che mostra la passività legata al carbonio operativo per tipo di combustibile, in uno scenario senza interventi. Avrà un piano di decarbonizzazione documentato: un impegno all'elettrificazione oppure un piano di riqualificazione con tempistiche e stime dei costi. Avrà un caso di riferimento quantificato del carbonio incorporato per i principali materiali della struttura e dell'involucro.

Per gli investitori impegnati nella due diligence, questi documenti sono il punto di partenza per domande che prima era difficile porre con precisione. Qual è la traiettoria di esposizione al carbonio di questo edificio nei prossimi 25 anni? Quali decisioni progettuali sono state prese per affrontare i rischi climatici del sito? Quali impegni di spesa futuri rappresenta il piano di decarbonizzazione? Una certificazione v4.1 o precedente non produce questa documentazione.

Per gli investitori che valutano asset certificati con versioni precedenti, lo strumento giusto per gli edifici esistenti è il sistema di valutazione O+M. LEED v5 O+M richiede gli stessi prerequisiti Climate Resilience Assessment e Human Impact Assessment di BD+C, e i suoi crediti sulle prestazioni energetiche e di emissioni di gas serra si misurano sui dati operativi reali e non sulle proiezioni di progetto. Un proprietario di portafoglio che persegue la certificazione O+M con v5 produrrà per gli asset esistenti la stessa documentazione su carbonio e resilienza che le nuove costruzioni producono con BD+C.

Cosa possono aspettarsi architetti e sviluppatori da un incarico v5

Lo spostamento di LEED v5 verso un coinvolgimento più precoce e tecnicamente integrato cambia l'aspetto di un processo LEED efficace nella pratica.

Con v4 e v4.1, un progetto poteva arrivare agli esecutivi senza che la strategia dei crediti LEED fosse del tutto definita. I crediti che dipendevano da specifiche dei materiali, scelte impiantistiche o progettazione del sito potevano ancora essere perseguiti durante il progetto definitivo. La logica documentale delle versioni precedenti premiava questo approccio, se non lo incoraggiava addirittura.

Con v5, questo approccio non è praticabile per i crediti che contano di più. I prerequisiti richiedono un'azione anticipata. I requisiti Platinum richiedono decisioni in fase di concept. Il caso di riferimento del carbonio incorporato è determinato dal progetto della struttura e dell'involucro. La risposta al rischio climatico dipende dalle decisioni sul sito e sul programma funzionale. L'impegno all'elettrificazione determina l'ambito degli impianti meccanici.

Un incarico v5 efficace fin dall'inizio è quello in cui strategia di sostenibilità, analisi energetica e del carbonio, valutazione del rischio climatico e riflessione sui materiali sono presenti fin dalle prime discussioni progettuali. Non come un filone di lavoro separato che alimenta il processo LEED, ma come parte del processo progettuale stesso.

Le domande che determinano le prestazioni di carbonio, la resilienza climatica e l'impatto sulla comunità di un edificio sono domande progettuali. Hanno risposte tecniche che richiedono giudizio ingegneristico per essere sviluppate e verificate. Rispondere correttamente all'inizio è più efficiente che recuperare in seguito, e per la certificazione Platinum con v5 il recupero spesso non è un'opzione.